Menu principale:
L'art. 5 Legge 392/1978, in materia di locazione di immobili urbani ad uso di abitazione, prevede che costituisce motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento da parte del conduttore del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento alla scadenza prevista degli oneri accessori il cui ammontare complessivo sia pari a quello di due mensilità di canone.
In tale ipotesi, quindi, il locatore, senza necessità di diffida ad adempiere, potrà avvalersi della procedura di sfratto prevista dall'art. 658 e seguenti del codice di procedura civile, che ha carattere sommario e pertanto è decisamente piu' breve rispetto alla procedura ordinaria.
Occorre precisare che il locatore potrà avvalersi della suddetta procedura purchè il contratto di locazione sia scritto e regolarmente registrato, pertanto, all'uopo si dovrà produrre oltre alla copia del contratto sottoscritto dalle parti, altresì copia dell' F23 attestante il pagamento della tassa di registro. In difetto di quanto sopra, il locatore potrà intraprendere solo un giudizio ordinario onde ottenere il pagamento di una indennità di occupazione dell'immobile.
La procedura ex art. 658 codice di procedura civile inizia con la notifica al conduttore di un atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ad una data da fissarsi non prima di venti giorni dalla ricezione dell'atto medesimo.
L'atto deve contenere, oltre all'invito al conduttore a comparire all'udienza indicata, altresì l'avvertimento che non comparendo o non opponendosi il Giudice conveliderà lo sfratto ai sensi dell'art. 633 del codice di procedura civile.
Con l'atto in esame il locatore domanderà la convalida dello sfratto, che comporta la risoluzione del contratto di locazione, nonchè la condanna del conduttore alla restituzione dell'immobile.
Sempre con l'atto di intimazione di sfratto per morosità, il locatore può chiedere al Giudice l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento delle somme dovute.
Competente a decidere in ordine alle domande suddette è il Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile locato.
All'udienza fissata il locatore deve comparire a pena di decadenza dalle domande.
In detta sede, inoltre, il locatore deve dichiarare se la morosità persiste, atteso che il pagamento anche tardivo del dovuto da parte del conduttore evita la convalida dello sfratto.
In udienza conduttore può provvedere a sanare la morosità mediante il pagamento banco iudicis dei canoni o degli oneri accessori di cui si è reso moroso, oltre agli interessi legali e alle spese processuali liquidate dal Giudice.
Tale facoltà è ammessa per non piu' di tre volte nell'arco di un quadriennio.
Il conduttore può altresì domandare al giudice un cosiddetto "termine di grazia", non superiore a novanta giorni, per provvedere al pagamento del dovuto. Il termine in esame può essere prolungato fino a centoventi giorni se sono comprovati dal conduttore stati di disoccupazione, malattia o gravi condizioni di difficoltà, sopravvenuti alla stipula del contratto di locazione. In tali ipotesi il Giudice rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato per verificare l'avvenuto pagamento e, in difetto, convalida lo sfratto.
Il "termine di grazia" può essere concesso per non piu' di quattro volte nell'arco di un quadriennio.
Qualora, invece, il conduttore compaia in udienza opponendosi allo sfratto, il Giudice, se l'opposizione non è fondata su prova scritta, convalida comunque lo sfratto con ordinanza provvisoriamente esecutiva non impugnabile, nonchè ingiunge al conduttore il pagamento delle somme non contestate. In ogni caso, il Giudice dispone il mutamento del rito da sommario ad ordinario e fissa la prima udienza a non meno di quattro mesi di distanza per permettere il preventivo esperimento della procedura di mediazione (vedasi articolo a cura dell'avv. Alessandra Canafoglia Venturini del 13/02/2014), assegnando alle parti i termini per il deposito di memorie integrative ai fini delle deduzione delle istanze istruttorie e della precisazione delle domande.
Qualora, infine, il conduttore non compaia in udienza o comparendo non si oppone allo sfratto, il Giudice, con ordinanza, convalida lo sfratto e fissa la data per il rilascio dell'immobile a non meno di un mese di distanza, apponendo in calce alla citazione la formula esecutiva.
Se alla data del rilascio il conduttore non libera l'immobile, il locatore dovrà provvedere a notificargli un atto di precetto con cui l'Ufficiale Giudiziario intima a lasciare l'immobile entro dieci giorni dalla ricezione della notifica, avvertendo che, in difetto, si procederà ad esecuzione forzata.
Decorso inutilmente il termine di dieci giorni, l'Ufficiale Giudiziario, sollecitato dal locatore, provvederà a notificare al conduttore il "preavviso di sfratto" o "monitoria di sgombero" tramite il quale indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'immobile per pretenderne la restituzione.
In detta data, qualora il conduttore si renda irreperibile o si rifiuti di restituire l'immobile, l'Ufficiale redigerà verbale negativo fissando altra data per recarsi nuovamente presso l'immobile al fine di ottenerne il rilascio.
All'uopo il locatore potrà richiedere di presenziare con il proprio avvocato nonchè potrà richiedere l'assistenza della forza pubblica e di un fabbro per entrare e sgombrare forzatamente l'immobile.
Se l'immobile rilasciato dal conduttore non è stato liberato del mobilio e degli effetti di quest'ultimo, l'Ufficiale Giudiziario ne redige un inventario e nomina quale custode il locatore ovvero un terzo.
Se il conduttore non ritira successivamente i suoi beni, il locatore dovrà chiedere al Giudice dell'Esecuzione, con apposita istanza, di essere autorizzato a spostarli ovvero potrà domandarne la vendita forzata o l'assegnazione.
Quanto al recupero dei canoni di locazione ovvero degli oneri accessori per i quali il locatore ha ottenuto relativo decreto ingiuntivo, quest'utimo dovrà essere posto in esecuzione separatamente.
(a cura dell'Avv. Alessandra Canafoglia Venturini -