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L'azione giudiziale in materia di condominio deve essere obbligatoriamente preceduta dall'esperimento della procedura di mediazione art. 84 decreto-
L'mministratore di condominio è legittimato a parteciparvi previa delibera assembleare assunta con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
A norma dell'art. 1131 codice civile, l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi, anche in assenza di una preventiva delibarazione assembleare che lo autorizzi, ai fini dell'esperimento di azioni conservative dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, ai fini della riscossione dei crediti nei confronti dei condomini morosi e nei confronti dei terzi, per la esecuzione delle deliberazioni assembleari e l'osservanza del regolamento di condominio.
E', invece, richiesta la autorizzazione assembleare, con le maggioranze di cui all'art. 1136 comma IV codice civile, per l'esperimento di azioni reali nei confronti dei condomini o dei terzi per la tutela dei diritti reali dei condomini su parti condominiali.
L'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, diversamente, qualora venga convenuto in un giudizio il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni previste all'art. 1130 codice civile, egli deve darne immediata notizia all'assemblea condominiale, a pena di revoca ovvero di risarcimento del danno.
In quest'ultimo caso, l'amministratore può costituirsi in giudizio senza autorizzazione salvo attivarsi subito dopo per ottenere dall'assemblea condominiale la relativa ratifica del suo operato, a pena di inammissibilità della comparsa di costituzione depositata.
Il condomino che dissenta rispetto alla instaurazione o prosecuzione della lite giudiziaria deliberata dall'assemblea condominiale, può notificarlo all'amministratore, entro trenta giorni a pena di decadenza, con l'effetto di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza.
In particolare, il condomino dissenziente non sarà tenuto al pagamento delle spese processuali del condominio e di quelle rifuse alla controparte.
Se, invece, l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio nei limiti in cui esse sono state liquidate dal giudice, e soltanto se non è stato possibile ripeterle dalla parte soccombente per infruttuosità della procedura esecutiva attivata.
La legittimazione attiva e passiva dell'amministratore di condominio non esclude la facoltà dei singoli condomini di agire personalmente per la tutela dei diritti comuni, ciò in quanto il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.
(a cura dell'Avv. Alessandra Canafoglia Venturini -